Riscos do investimento imobiliário: o que precisa de saber

Quando falamos de investimento imobiliário, é fácil ficarmos entusiasmados com as possibilidades: rendimentos regulares, valorização do património, proteção contra a inflação. Mas há uma conversa igualmente importante que nem sempre acontece — a dos riscos.

Na Sobrado, acreditamos que um investidor informado é um investidor mais confiante. Por isso, vamos falar abertamente sobre os riscos que existem no investimento imobiliário e, sobretudo, sobre como os pode gerir.

Porque investir não é um atalho para enriquecer rapidamente — é uma forma de fazer o seu dinheiro crescer de forma estável e sustentável.

Os principais riscos do investimento imobiliário

1. Risco de mercado

O valor dos imóveis não sobe sempre. Tal como qualquer ativo, os preços podem descer em determinados períodos, influenciados por fatores económicos, políticos ou demográficos.

Em Portugal, por exemplo, o mercado imobiliário registou quedas significativas durante a crise financeira e de dívida soberana. Segundo dados do Bank for International Settlements (BIS), que compila o índice de preços residenciais com base em dados do INE, os preços nominais da habitação em Portugal caíram cerca de 16% entre o pico de 2008 e o ponto mais baixo, registado no segundo trimestre de 2013. Quem precisou de vender nessa altura pode ter realizado menos-valias consideráveis. Contudo, neste período concreto, quem manteve os imóveis viu os valores recuperarem nos anos seguintes, acabando por ultrapassar os níveis anteriores à crise.

O que isto significa na prática:

• O valor estimado do seu investimento pode oscilar ao longo do tempo
• Períodos de desvalorização são normais nos ciclos do mercado
• A perspetiva de longo prazo tende a suavizar estas oscilações

2. Risco de liquidez

Ao contrário de ações cotadas em bolsa, que pode vender em segundos, um imóvel não se transforma em dinheiro de um dia para o outro. Se precisar de aceder ao seu capital rapidamente, pode não conseguir fazê-lo ao preço desejado — ou no prazo que necessita.

No caso do investimento fracionado através da Sobrado, é importante que compreenda como funciona a liquidez. Numa fase inicial, as participações estarão comprometidas com o projeto durante todo o período de participação definido no contrato. Isto significa que, ao investir, estará a comprometer o seu capital por esse período, sem possibilidade de saída antecipada.

Ainda assim, o investimento gera retorno ao longo do período: os rendimentos líquidos das rendas são distribuídos trimestralmente.

O contrato celebrado com a Sobrado prevê a possibilidade de transferência da posição contratual a outro investidor, mediante consentimento prévio da Sobrado e através de funcionalidade disponibilizada na plataforma para esse efeito. A Sobrado tem nos seus planos o desenvolvimento desta funcionalidade, mas a mesma não estará disponível no lançamento da plataforma. A sua futura implementação depende de desenvolvimentos técnicos, legais e regulatórios que ainda não estão concluídos, não existindo qualquer garantia quanto à sua disponibilização nem um prazo definido. Mesmo que venha a existir, esta funcionalidade não garantirá liquidez imediata nem a obtenção de um preço equivalente ao valor investido.

Queremos ser transparentes sobre este ponto: a menor liquidez é um compromisso real que o investidor assume em troca do potencial de rendimento e valorização que o imobiliário oferece.

Na prática:

• Deve investir apenas dinheiro que não precise a curto prazo
• Mantenha sempre um fundo de emergência separado dos seus investimentos
• Pense no investimento imobiliário como um compromisso de médio a longo prazo (3 a 10 anos)
• Tenha em conta que, inicialmente, não haverá mecanismo de saída antecipada

3. Risco de vacância (imóveis desocupados)

Um imóvel arrendado gera rendimentos regulares. Um imóvel vazio gera custos. A vacância — o período em que um imóvel está sem inquilino — é um dos riscos mais comuns no investimento imobiliário.

Fatores que influenciam a vacância:

• Localização: Imóveis em zonas com forte procura (centros urbanos como Lisboa, Porto ou Braga) tendem a ter menor vacância
• Estado do imóvel: Propriedades bem mantidas e com boas condições atraem inquilinos mais facilmente
• Preço do arrendamento: Rendas alinhadas com o mercado reduzem o tempo de desocupação
• Sazonalidade: Em zonas turísticas, a procura pode variar ao longo do ano

4. Risco de manutenção e custos inesperados

Os imóveis precisam de manutenção. Desde pequenas reparações até obras mais significativas — telhados, canalizações, sistemas elétricos — estes custos podem afetar a rentabilidade do investimento.

Um estudo comum na gestão imobiliária sugere reservar entre 1% a 2% do valor do imóvel por ano para manutenção. Uma avaria inesperada, como uma caldeira que avaria no inverno, pode representar um custo significativo se não estiver prevista.

5. Risco regulatório e fiscal

As regras do jogo podem mudar. Alterações na legislação do arrendamento, na fiscalidade aplicável ao investimento imobiliário ou nas normas de habitação podem afetar a rentabilidade esperada.

Em Portugal, temos assistido a diversas alterações legislativas nos últimos anos — desde limites nas atualizações de rendas até incentivos fiscais para arrendamento acessível. Estar atento a estas mudanças é fundamental.

6. Risco de contraparte

Quando investe através de uma plataforma, a sua proteção depende não só do desempenho do imóvel, mas também da solidez financeira da entidade que o gere. Este é o chamado risco de contraparte.

No modelo utilizado pela Sobrado — o CAEP (Contrato de Associação em Participação), regulado pelo Decreto-Lei n.º 231/81 — o associado (investidor) contribui com capital e participa nos lucros e perdas do negócio. Contudo, nos termos do Art. 24.º deste diploma, a associação em participação não constitui um património autónomo: os imóveis adquiridos pertencem ao património da entidade gestora (o associante). Se essa entidade enfrentar dificuldades financeiras, os investidores são credores contratuais e os seus direitos concorrem com os dos restantes credores.

O CAEP apresenta, contudo, vantagens relevantes: é um instrumento juridicamente sólido, com décadas de utilização em Portugal, e permite estruturar de forma clara os direitos e obrigações de cada parte — incluindo a participação nos resultados, o acesso a informação e os mecanismos de saída.

Para mitigar o risco de contraparte, a Sobrado prevê implementar as seguintes medidas:

• Segregação de contas bancárias — a Sobrado prevê manter os fundos não investidos em contas bancárias separadas das contas operacionais da empresa. Importa notar que esta segregação abrange apenas os fundos não investidos (montantes em trânsito ou aguardando aplicação) — os imóveis, uma vez adquiridos, permanecem no património da empresa nos termos do regime legal do CAEP.
• Transparência na gestão — relatórios periódicos sobre o desempenho dos imóveis e a situação financeira de cada projeto.
• Cláusulas contratuais — definição clara dos direitos dos investidores, incluindo participação nos resultados e mecanismos de saída.

Ainda assim, como em qualquer investimento que depende de um intermediário, o risco de contraparte é um fator que deve ser considerado na sua decisão.

A informação apresentada reflete a nossa interpretação da legislação aplicável. Este enquadramento encontra-se em processo de confirmação formal.

Como mitigar estes riscos

A boa notícia é que, embora não se possam eliminar os riscos, existem estratégias comprovadas para os reduzir significativamente.

Diversificação: a regra de ouro

A diversificação é, provavelmente, a ferramenta mais poderosa à disposição de qualquer investidor. Em vez de colocar todo o seu capital num único imóvel, distribuir o investimento por diferentes propriedades — em diferentes localizações e com diferentes características — reduz o impacto de qualquer problema individual.

Se um imóvel fica temporariamente vazio, os rendimentos dos restantes compensam. Se o mercado numa zona específica desvaloriza, outras zonas podem manter-se estáveis ou até valorizar.

O investimento fracionado, como o que a Sobrado proporciona, torna esta diversificação muito mais acessível. Em vez de precisar de centenas de milhares de euros para comprar vários imóveis, pode distribuir montantes mais reduzidos por diferentes propriedades.

Gestão profissional

Ter profissionais a gerir os imóveis — desde a seleção de inquilinos até à manutenção preventiva — reduz significativamente o risco de vacância prolongada e custos inesperados. Uma gestão ativa e profissional:

• Seleciona inquilinos de forma criteriosa
• Garante manutenção preventiva regular
• Acompanha o mercado para ajustar valores de arrendamento
• Trata de questões legais e contratuais

Horizonte temporal adequado

Os dados históricos do mercado imobiliário português ilustram bem a importância de investir com um horizonte de médio a longo prazo.

Segundo o índice de preços residenciais compilado pelo BIS, com base em dados do INE, o mercado português atravessou um período de queda acentuada entre 2008 e meados de 2013 — com uma desvalorização nominal acumulada de cerca de 16%. O ponto mais baixo foi atingido no 2.º trimestre de 2013, quando o índice nominal registou aproximadamente 85,9 pontos (base 2010 = 100).

A partir daí, a recuperação foi consistente e prolongada. No final de 2017, os preços já tinham ultrapassado os níveis pré-crise, com o índice a atingir cerca de 112,8. A trajetória ascendente manteve-se: no 4.º trimestre de 2024, o índice situava-se nos 219,5 pontos — uma valorização de cerca de 155% face ao mínimo de 2013 e de mais de 116% em relação ao início de 2008.

Mesmo em termos reais (ajustados pela inflação), o crescimento é expressivo: o índice real do BIS passou de cerca de 103,4 no início de 2008 para 168,7 no final de 2024, o que corresponde a uma valorização real de aproximadamente 63% em 16 anos (fonte: BIS Residential Property Prices, com base em dados do INE).

Como podemos ver no gráfico abaixo, a evolução do índice de preços da habitação em Portugal mostra, nas últimas décadas, uma tendência de valorização: uma descida pronunciada durante a crise, seguida de uma recuperação ao longo de mais de uma década. Quem investiu — ou manteve o investimento — durante o período de crise e permaneceu no mercado durante pelo menos 10 anos beneficiou desta tendência de valorização, mesmo partindo do pior momento possível. Estes dados referem-se à média nacional. O desempenho pode variar significativamente entre regiões e tipos de imóvel. Os valores do índice não incluem custos de transação, impostos nem comissões de gestão.

É importante sublinhar: resultados passados não garantem resultados futuros. O mercado pode comportar-se de forma diferente nos próximos anos. Mas os dados reforçam uma lição fundamental — um horizonte temporal adequado é uma das melhores proteções contra a volatilidade do mercado imobiliário.

Reserva de liquidez

Nunca invista todo o seu capital disponível. Mantenha uma reserva de emergência (tipicamente 3 a 6 meses de despesas mensais) antes de investir, para não ser forçado a desinvestir em momentos desfavoráveis.

Risco não significa perigo

É importante distinguir entre risco e perigo. O risco faz parte de qualquer investimento — e é precisamente por assumir riscos que existem retornos. Se não houvesse risco, não haveria rendimento.

O segredo não está em evitar o risco, mas em compreendê-lo, medi-lo e geri-lo de forma inteligente.

Na Sobrado, a transparência é um valor fundamental. Cada projeto apresenta informação clara sobre os riscos envolvidos, as projeções de rendimento e os cenários possíveis. Porque acreditamos que a confiança se constrói com honestidade, e não com promessas.

O que levar deste artigo

• Todos os investimentos têm risco — o imobiliário não é exceção
• Os principais riscos são de mercado, liquidez, vacância, manutenção, regulatório e contraparte
• A liquidez é limitada — inicialmente as participações ficam comprometidas com o projeto durante o período de participação; a transferência de participações poderá vir a ser possível no futuro, mas não estará disponível no lançamento nem tem prazo definido
• Os dados históricos mostram que, nas últimas décadas, o mercado português apresentou uma tendência de valorização a longo prazo, mas o passado não garante o futuro e o desempenho varia entre regiões
• A diversificação é a estratégia mais eficaz para reduzir risco
• A gestão profissional e um horizonte temporal adequado fazem uma diferença significativa
• Investir informado é a melhor proteção que pode ter

Se está a considerar começar a investir em imobiliário, o primeiro passo é precisamente este: informar-se. Junte-se à lista de espera da Sobrado e acompanhe os nossos conteúdos educativos para tomar decisões com confiança.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional e não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico, nem uma oferta ou solicitação de investimento. Os dados históricos e gráficos apresentados baseiam-se em índices agregados do mercado imobiliário residencial português (fonte: [Bank for International Settlements — Residential Property Prices](https://data.bis.org/topics/RPP), com base em dados do [INE — Índice de Preços da Habitação](https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0009201&contexto=bd&selTab=tab2)) e não representam o desempenho de imóveis individuais nem de investimentos estruturados como CAEP. Rendimentos passados não constituem garantia de rendimentos futuros. O valor de qualquer investimento pode diminuir e existe risco de perda parcial ou total do capital investido. As referências a funcionalidades futuras da plataforma (incluindo a possibilidade de transferência de participações) são meramente indicativas e não constituem compromisso da Sobrado quanto à sua disponibilização. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, considere consultar um profissional qualificado.